시세 20억·30억·40억 아파트, 2027 종부세 실제 얼마 내나?
 |
| 2027년 종부세 계산 |
2027년 종합부동산세 개편안이 발표되면서 주택 보유자들이 가장 궁금해하는 것은 결국 내 아파트에 부과될 세금입니다. 실제 거주하는 1세대 1주택자는 기본공제가 확대되지만 공정시장가액비율과 일부 과세표준 구간의 세율도 함께 올라갑니다.
이번 글에서는 공시가격을 시세의 70%로 가정해 시세 10억원부터 100억원까지 2027년 종부세 산출액을 계산했습니다. 거주 1주택, 비거주 1주택, 거주주택이 없는 3주택 이상 보유자의 차이도 함께 비교해 보겠습니다.
종부세 계산 기준
종부세는 아파트의 실거래가격이나 현재 호가가 아닌 매년 발표되는 공시가격을 기준으로 계산합니다. 정부 자료에서는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명하고 있어 아래 계산에서는 공시가격을 시세의 70%로 가정했습니다.
산출된 과세표준에 구간별 누진세율을 적용해 종부세 본세를 계산했습니다. 정확한 공시가격이 시세의 70%와 다르면 아래 예상 세액도 달라집니다.
2027 종부세 핵심 개편
개편안의 핵심은 실제 거주하는 1주택을 보호하고 비거주 주택과 고가주택, 다주택자의 부담을 높이는 것입니다. 1세대 1주택자의 과세 대상 기준은 공시가격 14억원 초과로 조정됩니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 개편안 |
|---|---|---|
| 1주택 과세 대상 | 공시가격 12억원 초과 | 공시가격 14억원 초과 |
| 거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 그 외 기본공제 | 9억원 | 4억~9억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
주의할 점은 비거주 1주택의 기본공제가 9억원으로 낮아지더라도 1세대 1주택자의 과세 대상 기준은 공시가격 14억원 초과라는 것입니다. 공시가격이 14억원 이하라면 거주 여부와 관계없이 종부세 과세 대상에서 제외되는 구조입니다.
2027년 종부세율
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | 2027년 1·2주택 | 2027년 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
시세별 거주 1주택 종부세
다음 표는 개인 단독명의로 해당 아파트에 실제 거주하는 1세대 1주택자를 가정한 결과입니다. 단위는 만원이며 만원 미만은 반올림했습니다.
| 아파트 시세 | 공시가격 가정 | 현행 산출액 | 2027년 산출액 | 증감 |
|---|---|---|---|---|
| 10억원 | 7억원 | 0 | 0 | 변동 없음 |
| 15억원 | 10.5억원 | 0 | 0 | 변동 없음 |
| 20억원 | 14억원 | 60 | 0 | 60 감소 |
| 25억원 | 17.5억원 | 171 | 122 | 49 감소 |
| 30억원 | 21억원 | 318 | 283 | 35 감소 |
| 35억원 | 24.5억원 | 510 | 536 | 26 증가 |
| 40억원 | 28억원 | 720 | 854 | 134 증가 |
| 50억원 | 35억원 | 1,194 | 1,545 | 351 증가 |
| 60억원 | 42억원 | 1,740 | 2,280 | 540 증가 |
| 70억원 | 49억원 | 2,286 | 3,015 | 729 증가 |
| 80억원 | 56억원 | 2,860 | 3,970 | 1,110 증가 |
| 90억원 | 63억원 | 3,490 | 4,950 | 1,460 증가 |
| 100억원 | 70억원 | 4,120 | 5,930 | 1,810 증가 |
공시가격을 시세의 70%로 가정하면 시세 20억원은 2027년 기본공제 범위에 들어가 종부세 산출액이 0원이 됩니다. 25억원과 30억원도 기본공제 확대 효과로 소폭 감소합니다.
그러나 시세 약 34억원 전후부터 결과가 달라집니다. 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고 과세표준 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상되면서 기본공제 확대 효과보다 세율 인상 효과가 커집니다.
20억·30억·40억 계산
시세 20억원의 공시가격을 14억원으로 가정하면 거주 1주택자의 기본공제 14억원과 같아 과세표준이 발생하지 않습니다. 현행 방식에서는 과세표준이 1억2,000만원으로 약 60만원이 산출되지만 2027년에는 0원으로 계산됩니다.
시세 30억원의 공시가격은 21억원으로 가정합니다. 21억원에서 기본공제 14억원을 뺀 7억원에 공정시장가액비율 70%를 곱하면 과세표준은 4억9,000만원입니다. 누진세율을 적용한 산출액은 약 283만원입니다.
시세 40억원은 공시가격 28억원, 과세표준 9억8,000만원으로 계산됩니다. 3억원까지 0.5%, 다음 3억원에 0.7%, 나머지 3억8,000만원에 1.3%를 적용하면 약 854만원으로 현행보다 134만원 늘어납니다.
비거주 1주택은 다르다
비거주 1주택도 공시가격 14억원 이하까지는 과세 대상에서 제외됩니다. 다만 공시가격이 14억원을 초과하면 거주 1주택의 14억원이 아닌 9억원 기본공제를 적용하므로 과세표준이 크게 늘어날 수 있습니다.
| 시세 | 거주 1주택 | 비거주 1주택 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 20억원 | 0만원 | 0만원 | 0만원 |
| 25억원 | 122만원 | 356만원 | 234만원 |
| 30억원 | 283만원 | 672만원 | 389만원 |
| 40억원 | 854만원 | 1,335만원 | 481만원 |
| 50억원 | 1,545만원 | 2,070만원 | 525만원 |
| 100억원 | 5,930만원 | 6,630만원 | 700만원 |
3주택 이상은 더 늘어난다
아래 표는 3주택 이상 보유자가 모든 주택을 임대하고 실제 거주주택이 없는 경우를 가정했습니다. 이 경우 개편안의 기본공제는 4억원이며 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 이후 80%입니다.
| 합산 시세 | 현행 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 15억원 | 45만원 | 258만원 | 304만원 |
| 20억원 | 150만원 | 490만원 | 620만원 |
| 30억원 | 480만원 | 1,127만원 | 1,460만원 |
| 40억원 | 900만원 | 2,100만원 | 2,580만원 |
| 50억원 | 1,680만원 | 3,080만원 | 3,700만원 |
| 70억원 | 3,360만원 | 5,690만원 | 7,040만원 |
| 100억원 | 7,040만원 | 1억100만원 | 1억2,360만원 |
다주택자에게 실제 거주주택이 있다면 기본공제는 ‘4억원＋5억원×거주용 주택가액 비율’로 계산돼 위 표보다 세액이 낮아질 수 있습니다. 반대로 거주주택이 없다면 기본공제가 4억원으로 낮아져 증가 폭이 커집니다.
실제 고지액이 다른 이유
실제 종부세 고지액은 해당 연도의 정확한 공시가격, 재산세와 중복되는 금액의 공제, 공동명의 여부, 고령자·거주기간 세액공제, 일시적 2주택과 상속주택 특례, 세부담 상한 등에 따라 달라집니다.
1세대 1주택자의 세액공제도 개편됩니다. 2027년에는 현재 보유기간 공제율의 절반과 거주기간 공제율 중 높은 비율을 적용하고, 2028년부터는 거주기간에 따른 공제로 전환합니다. 세액공제 금액 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다.
자주 묻는 질문
Q. 시세 20억원이면 종부세를 내지 않나요?
공시가격이 정확히 14억원 이하이고 1세대 1주택자라면 개편안 기준으로 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 실제 공시가격이 14억원을 넘으면 과세될 수 있습니다.
Q. 비거주 1주택은 공시가격 9억원부터 과세되나요?
아닙니다. 개편안 자료상 1세대 1주택자의 과세 대상 기준은 공시가격 14억원 초과입니다. 다만 14억원을 초과하면 비거주 1주택에는 9억원 기본공제가 적용됩니다.
Q. 거주 1주택은 모두 세금이 줄어드나요?
아닙니다. 공시가격을 시세의 70%로 가정한 이번 계산에서는 시세 약 34억원 전후부터 공정시장가액비율과 세율 인상의 영향으로 산출세액이 증가합니다.
Q. 2027년부터 확정적으로 시행되나요?
현재는 정부가 발표한 세제개편안입니다. 국회 심의와 법률 개정 과정에서 시행 시기와 세부 기준이 달라질 수 있습니다.
마무리
2027년 종부세 개편안은 시세 약 20억~30억원대의 거주 1주택자에게는 기본공제 확대 효과가 나타나지만, 시세 약 34억원을 넘어서는 고가주택은 공정시장가액비율과 세율 인상으로 부담이 커질 수 있습니다.
비거주 1주택은 공시가격 14억원을 초과하는 순간 9억원 기본공제가 적용되고, 거주주택이 없는 다주택자는 기본공제가 4억원까지 낮아집니다. 정확한 판단을 위해서는 시세가 아니라 자신의 실제 공시가격과 거주 여부를 먼저 확인해야 합니다.
자료: 재정경제부 「2026년 세제개편안 개조식」 17~22쪽
※ 본문 계산은 개편안 원안과 임의의 공시가격 가정을 적용한 참고용 자료이며 세무상 판단 자료로 사용할 수 없습니다.