서울 아파트 전세매물 31% 감소, 전세보증금 8% 상승 원인

서울 아파트 전세 매물 감소

서울 아파트 전세시장이 다시 불안한 흐름을 보이고 있습니다. 경실련 자료에 따르면 서울 아파트 전세매물은 1년 사이 2.5만 호에서 1.7만 호로 줄어 31% 감소했고, 전용 84㎡ 기준 전세보증금은 6.4억 원에서 6.9억 원으로 8% 상승했습니다.

이번 글에서는 서울 아파트 전세매물 감소와 전세보증금 상승이 왜 동시에 나타났는지 정리하겠습니다. 매물 감소, 갱신계약 증가, 정비사업 이주수요, 착공 감소까지 함께 봐야 현재 전세시장 흐름을 더 정확히 이해할 수 있습니다.

핵심 요약

서울 아파트 전세매물은 1년 새 31% 감소했고, 전세보증금은 8% 올랐습니다. 전세 수요는 유지되는데 시장에 나오는 신규 매물은 줄고, 정비사업 이주수요와 착공 감소까지 겹치면서 전세가격 상승 압력이 커진 것으로 볼 수 있습니다.

전세매물 31% 감소

경실련이 부동산 플랫폼 아실 자료를 기준으로 비교한 결과, 서울 아파트 전세매물은 2025년 6월 4일 2.5만 호에서 2026년 6월 4일 1.7만 호로 줄었습니다. 감소 폭은 0.8만 호, 감소율은 31%입니다.

구분	2025년 6월 4일	2026년 6월 4일	증감
전세매물	2.5만 호	1.7만 호	-31%
월세매물	1.9만 호	1.5만 호	-19%
전월세 전체	4.4만 호	3.2만 호	-26%

전세매물이 줄었다는 것은 세입자가 선택할 수 있는 집이 줄었다는 뜻입니다. 같은 지역, 같은 단지에서 전세 물건이 줄면 임대인은 가격을 낮출 이유가 줄고, 임차인은 원하는 조건의 집을 찾기 어려워집니다.

국토교통부 실거래가 자료를 기준으로 보면 서울 아파트 전용 84㎡ 환산 전세보증금도 상승했습니다. 2025년 4월 6.4억 원이던 전세보증금은 2026년 4월 6.9억 원으로 5천만 원 올랐습니다.

구분	2025년 4월	2026년 4월	증가율
전세보증금	6.4억 원	6.9억 원	+8%
월세보증금	2.7억 원	2.9억 원	+8%
월세액	153만 원	166만 원	+9%

전세매물 감소의 원인은 하나로 단정하기 어렵습니다. 경실련 자료는 갱신계약 증가, 전세대출 부담, 전세사기 이후 비아파트 기피, 정비사업에 따른 이주수요, 주택착공량 감소 등을 함께 언급합니다.

특히 갱신계약 비율이 늘면 기존 세입자가 같은 집에 계속 머무르는 경우가 많아집니다. 이는 신규 전세 물건이 시장에 적게 나오는 효과를 만들 수 있습니다. 세입자 입장에서는 이사 비용과 대출 부담이 커져 기존 계약을 연장하는 선택을 할 가능성이 커집니다.

재개발·재건축 같은 정비사업도 전세시장에 영향을 줄 수 있습니다. 정비사업이 진행되면 기존 거주자는 다른 지역으로 이주해야 합니다. 이 과정에서 인근 지역 전월세 수요가 늘고, 매물이 부족한 상황에서는 가격 상승 압력이 커질 수 있습니다.

서울에서 정비사업 착공이 확대될 경우 새 아파트 공급 기대는 커질 수 있지만, 공사 기간 동안에는 이주수요가 먼저 발생합니다. 공급은 나중에 나오고 수요는 먼저 움직이기 때문에 단기적으로는 전세시장 불안을 키울 수 있습니다.

전세를 구하는 세입자라면 단순히 가격만 볼 것이 아니라 매물 수, 갱신 가능성, 주변 정비사업 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 이주수요가 많은 지역은 같은 조건의 전세라도 빠르게 소진될 수 있습니다.

또한 전세보증금이 오른 지역에서는 보증보험 가입 가능 여부, 근저당 규모, 집주인 세금 체납 여부, 주변 실거래 전세가격을 반드시 확인해야 합니다. 전세가격 상승기일수록 안전장치를 더 꼼꼼히 보는 것이 중요합니다.

Q. 서울 아파트 전세매물은 얼마나 줄었나요?

자료 기준으로 2025년 6월 4일 2.5만 호에서 2026년 6월 4일 1.7만 호로 줄어 31% 감소했습니다.

Q. 전세보증금은 얼마나 올랐나요?

서울 아파트 전용 84㎡ 환산 기준으로 2025년 4월 6.4억 원에서 2026년 4월 6.9억 원으로 8% 상승했습니다.

Q. 전세가격 상승 원인은 무엇인가요?

전세매물 감소, 갱신계약 증가, 정비사업 이주수요, 착공 감소, 비아파트 전세 기피 등이 복합적으로 작용한 것으로 볼 수 있습니다.

서울 아파트 전세시장은 매물 감소와 가격 상승이 동시에 나타나고 있습니다. 전세매물이 31% 줄고 전세보증금이 8% 오른 흐름은 세입자에게 분명 부담스러운 신호입니다.

앞으로는 단순히 전세가격만 볼 것이 아니라 신규 매물 증가 여부, 갱신계약 비율, 정비사업 이주수요, 착공 물량까지 함께 살펴야 합니다. 전세를 구하는 실수요자라면 가격 협상보다 먼저 안전성과 시장 흐름을 확인하는 것이 필요합니다.

출처: 경실련 ‘이재명 정부 임대차시장 정상화 촉구 기자회견’ 자료, 국토교통부 실거래가, 부동산 플랫폼 아실 매물 통계 기준 내용을 바탕으로 정리했습니다.